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giovedì 21 gennaio 2016

SE LA LOCAZIONE E' NULLA PER MANCATA REGISTRAZIONE, VA RISARCITA L'INDEBITA OCCUPAZIONE

Tanto è stabilito nella sentenza del Tribunale di Taranto del 12 novembre 2015, n. 3546, che ammette la possibilità di richiedere il risarcimento per occupazione di un immobile senza titolo in presenza di un contratto di locazione nullo per mancata registrazione all’Agenzia delle Entrate.

L’art. 1, comma 346, della L. 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") dispone che i contratti di locazione e comunque costitutivi di diritti anche personali di godimento di unità immobiliari o di porzioni delle stesse sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono sottoposti alla formalità della registrazione.

Sul punto, la Corte Costituzionale, con le ordinanze di rigetto n. 420/2007 e 389/2008, aveva chiarito come la norma esaminata, sancendo una nullità non prevista dal codice civile, venga elevata dal rango di norma tributaria a quello di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418, comma 1 (“il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga altrimenti”).

Viene pertanto ribadito il carattere sostanziale della norma denunciata, che non attenendo alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale, non introduce alcun ostacolo all’esercizio del diritto di difesa.

In secondo luogo, ha chiarito che non viene leso il principio contenuto nell’art. 212 dello Statuto del Contribuente, il quale fa riferimento alle disposizioni di rilievo esclusivamente tributario, mentre la disposizione de qua, come si è visto, è da considerarsi norma sostanziale a carattere imperativo.

Risulta di tutta evidenza che siamo in presenza di una detenzione dell’immobile sin dall’origine senza titolo, ossia non esista proprio un contratto (c.d. contratto inesistente); ed in questo caso al proprietario del bene occupato senza il suo consenso spetta il risarcimento del danno, ossia l’indennità di occupazione.

L’iter logico del Tribunale parte dall’art. 1571 c.c., dove il proprietario si obbliga a far godere ad un altro soggetto una cosa mobile o verso un determinato corrispettivo di conseguenza che il proprietario, proprio per la nullità del contratto, ha anche diritto alla restituzione del godimento del bene concesso all’altra parte; tale forma di restituzione che, non potendosi dare in natura, deve avvenire nella forma della restituzione del suo equivalente monetario.

Pertanto, la nullità contrattuale, comporta la nascita del diritto del proprietario alla restituzione del valore economico del godimento del bene concesso all’altra parte, ossia una indennità di occupazione.

Tale diritto quindi va qualificato come obbligo di restituzione per equivalente del godimento del bene e per questa ragione spetta al proprietario, pur avendo concorso con la sua condotta a cagionare l’invalidità del contratto, trattandosi infatti di una forma di ripetizione di indebito e non di risarcimento da illecito.

Quindi il semplice rilascio del bene costituisce uno degli effetti che sono derivati dal contratto nullo; l’altro è costituito appunto dalla concessione del godimento del bene per un periodo di tempo, che pure va ristorato.


Coccanari & Partners è uno studio legale e di consulenza costituito da un team di professionisti orientati nell’assistenza all’impresa, ai privati ed agli organismi di diritto pubblico, la cui formazione spazia dal diritto tributario e societario, al diritto bancario, diritto comunitario, diritto amministrativo,  diritto civile e del lavoro.

Avv. Marcella Coccanari Avv. Sara Di Benedetto Avv. Guido Roma
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